DNB: beheersing beleggingen in vastgoed door pensioenfondsen kan beter
27 december 2017
Op 15 december heeft DNB de uitkomsten van een onderzoek naar risicobeheersing van beleggingen in (niet-beursgenoteerd) vastgoed. Zo rapporteert de toezichthouder op haar website.
Aangezien vastgoed voor pensioenfondsen een belangrijke beleggingscategorie is, heeft DNB over 2016 en 2017 bij een aantal pensioenfondsen on-site onderzoek gedaan naar de (risico)beheersing van beleggingen in (niet-beursgenoteerd) vastgoed.
In deze onderzoeken heeft DNB bij pensioenfondsen die in niet-beursgenoteerd vastgoed beleggen gekeken naar de besluitvorming, onderbouwing en vastlegging van beleid, de uitbesteding aan uitvoerders en beleggingsfondsen, monitoring en de evaluatie van beleid en uitvoering. Bij pensioenfondsen die in direct vastgoed beleggen is ook de waardering van de portefeuille onderzocht.
Uit de onderzoeken blijkt de beheersing van vastgoedbeleggingen op de volgende onderdelen kan worden verbeterd:
Onderbouwen en vaststellen doelstellingen en vastgoedbeleid
Uit de onderzoeken van DNB is gebleken dat het vaststellen van doelstellingen en de doorvertaling naar beleggingsrichtlijnen verder kan worden onderbouwd en uitgewerkt. Hierbij is van belang dat eerst wordt vastgesteld wat de doelstellingen van de beleggingen in vastgoed zijn.
Vastlegging eigen taxatiebeleid
Volgens DNB is voor pensioenfondsen die in direct vastgoed investeren voor de marktwaardering van de portefeuille van belang dat zij hun eigen taxatiebeleid hebben uitgewerkt. Een goede waardering is een noodzakelijke voorwaarde voor een goede weergave van de financiële positie en voor een goed aan- en verkoopbeleid.
Implementatie uitvoering
Uit het onderzoek komt tevens naar voren dat pensioenfondsen de implementatie van het vastgoedbeleid grotendeels uitbesteden. Hierbij is van belang dat het pensioenfonds in het kader van de uitbesteding concrete grenzen en voorwaarden stelt waarbinnen de uitvoerder zelfstandig kan besluiten, of dat de instemming van het pensioenfonds noodzakelijk is. Hierdoor wordt voorkomen dat te veel ruimte wordt geboden aan de adviseur of vastgoedbeheerder om onder uit besteden en invulling te geven aan de uitvoering van het beleid.
Beheer portefeuille
Een pensioenfonds moet voldoende zicht blijven houden of een vastgoedobject of –fonds nog binnen de door het pensioenfonds vastgestelde doelstellingen en richtlijnen past zodat tijdig actie wordt ondernomen. Zogenaamde hold/sell analyses kunnen hiervoor een nuttig middel zijn. Met een dergelijke analyse wordt de risico/rendementsverhouding en de passendheid van de individuele vastgoedobjecten in een portefeuille met direct vastgoed periodiek in kaart wordt gebracht.
Evaluatie
Bij beleggingen in vastgoed is het ten slotte van belang dat periodiek evaluaties worden uitgevoerd van zowel de uitvoerder als van de beleggingscategorie. Zo houdt het pensioenfonds de regie over beleggingen in vastgoed en kan het beleid en de uitvoering van beleggingen worden bijgestuurd.
Hierbij dient gebruik te worden gemaakt van vooraf vastgestelde criteria en is het pensioenfonds transparant over de conclusies die uit de criteria worden getrokken.
